Για την κατασκευή οποιουδήποτε δομήματος μικρού ή μεγάλου, απαιτείται Οικοδομική Άδεια (Ο.Α. εφεξής). Σε περίπτωση που έχει ανεγερθεί κάποια κατασκευή δίχως Ο.Α και δίχως να έχει «ρυθμιστεί» με το Νόμο 4178/2013 (ή κάποιον παλαιότερο), αυτομάτως θεωρείται αυθαίρετη.
Σε αυτή την περίπτωση οι ιδιοκτήτες αυτής διώκονται ποινικά από το νόμο και υποχρεώνονται στην καταβολή μεγάλων προστίμων διατήρησης της αυθαίρετης κατασκευής σε ετήσια βάση.
Επίσης, είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση αυτής μιας και οι ιδιοκτήτες έχουν απολέσει το εμπράγματό τους δικαίωμα επί αυτής.
Στην Ελλάδα η νομιμοποίηση ακινήτων αποτελεί ένα διαχρονικό ζήτημα. Μέχρι σήμερα έχουν θεσπιστεί πολλοί νόμοι που αφορούν στην αυθαίρετη δόμηση ακινήτων.
Σε ισχύ βρίσκεται αυτή τη στιγμή ο νόμος 4495/17, σύμφωνα με τον οποίο οι μεταβιβάσεις ακινήτων είναι πλέον υποχρεωτικό να συνοδεύονται από βεβαίωση μηχανικού στην οποία ο μηχανικός οφείλει να αναφέρει πως στο συγκεκριμένο ακίνητο ή στην αυτοτελή ιδιοκτησία δεν έχει δομηθεί ή δεν έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή έχει βεβαιωθεί ότι η αυθαιρεσία έχει τακτοποιηθεί στο παρελθόν.
Μετά τις 31 Μαρτίου 2022 για να γίνει οποιαδήποτε μεταβίβαση είναι υποχρεωτική και η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου, πέραν της βεβαίωσης μηχανικού.
Επιπλέον, βάση του νόμου 4495/17 δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση ή πώληση ακινήτου στα οποία υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις καθώς και εκμίσθωση καταστημάτων ή επιχειρήσεων που απαιτούν άδεια λειτουργίας.
Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου είναι ο ηλεκτρονικός φάκελος ενός ακινήτου,
τον οποίο, υποβάλλοντάς τον, καταγράφεται και παρακολουθείται η υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου και τυχόν μεταβολές της σύμφωνα με τον νόμο για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος 4495/2017 (ΦΕΚ A167/3.11.2017).
Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου είναι απαραίτητη για οποιαδήποτε πράξη σε ακίνητο, εξαιρουμένων των μισθώσεων. Αφορά όλα τα ακίνητα που έχουν ανεγερθεί ή ανεγείρονται με οικοδομική άδεια, όπως επίσης και όλα τα τακτοποιημένα ακίνητα. Υπεύθυνοι για να υποβάλουν την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου είναι οι ιδιώτες μηχανικοί τους οποίους ορίζει και εξουσιοδοτεί ο ιδιοκτήτης.
Το πιστοποιητικό πληρότητας για την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου ή το πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας εκδίδεται, όπως αναφέραμε, από τον μηχανικό και φέρει μοναδικό αριθμό. Σε όλα ανεξαιρέτως τα ακίνητα ισχύει η διενέργεια ελέγχου και επανελέγχου στον χρόνο που θα οριστεί ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου.
Το τοπογραφικό διάγραμμα αποτελεί μια εμπεριστατωμένη μελέτη αποτελούμενη από επίγειες/εναέριες/ενάλιες μετρήσεις, εργασίες γραφείου καθώς και προσωπική έρευνα του μηχανικού στις αρμόδιες υπηρεσίες (Πολεδομία, Δασαρχείο, Αρχαιολογία κ.α.). Συντάσσεται με τις απαιτούμενες προδιαγραφές βάσει Τεχνικών Οδηγιών και κανονισμών ανάλογα με τον σκοπό για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί.
Σχεδιαστικά μπορεί να έχει την μορφή δισδιάστατου κάνναβου με σημειωμένες τις επιμέρους διαστάσεις, την κλίμακα του σχεδίου, τους όρους δόμησης της περιοχής και την νομολογία από τους οποίους προέκυψαν, στοιχεία εμβαδού ύψους από αρχικές στάθμες, συντεταγμένες βάσει ΕΓΣΑ ’87 ή οποιοδήποτε άλλο ζητούμενο σύστημα συντεταγμένων, συγκοινωνιακές πληροφορίες κ.α.
Σε ειδικές περιπτώσεις μπορεί να έχει την μορφή τρισδιάστατης επιφάνειας σε προβολή ισομετρική/τομής κ.α.
Η επίβλεψη της κατασκευής κάθε τεχνικού έργου, αποτελεί µία υποχρεωτική διαδικασία σύµφωνα µε την κείµενη νοµοθεσία για τα δηµόσια και ιδιωτικά έργα.
Τούτο δικαιολογείται από το γεγονός ότι απαραίτητη προϋπόθεση για τη σωστή εκτέλεση µιας οποιασδήποτε σύνθετης εργασίας, στην οποία παρεµβαίνουν ή συµµετέχουν πολλά πρόσωπα, ακόµα κι αν καθένα από αυτά είναι ικανό και εξειδικευµένο στον τοµέα του, αποτελεί η ύπαρξη ενός ατόµου µε κατάλληλες γνώσεις και εµπειρία που να αναλαµβάνει τον συντονισµό των εργασιών, να εξασφαλίζει την οµαλή µεταξύ τους συνεργασία, να επιλύει τα εκάστοτε προκύπτοντα προβλήµατα και να επιφέρει τις απαραίτητες διορθώσεις, εφόσον κατά την πορεία της εκτέλεσης του έργου το κρίνει αναγκαίο.
Η ύπαρξη, λοιπόν, του επιβλέποντα είναι αναγκαία, διότι µέσω αυτής εξασφαλίζεται αφ΄ενός η εφαρµογή των σχεδίων και προδιαγραφών της µελέτης και αφ΄ετέρου η τήρηση σε όλες τις φάσεις του έργου των διατάξεων της νοµοθεσίας και η επίλυση των τεχνικών προβληµάτων µε τους κανόνες της τέχνης και της επιστήµης.
Αναλαμβάνουμε όλων των ειδών τις επισκευές – ανακαινίσεις (ανακαινίσεις σπιτιών, ανακαινίσεις διαμερισμάτων, ανακαινίσεις γραφείων, ανακαινίσεις καταστημάτων), ώστε να αξιοποιήσετε τις λειτουργικές δυνατότητες ενός παλαιότερου κτιρίου και να το προσαρμόσετε στις σύγχρονες ανάγκες, τις νέες περιβαλλοντικές απαιτήσεις, αλλά και στη ραγδαία αλλαγή των οικονομικών μας δεδομένων.
Η ανακαίνιση θα μεταμορφώσει την κατοικία σας και θα αναβαθμίσει την ποιότητα της καθημερινότητάς σας, παρέχοντάς σας καλαίσθητους χώρους, λειτουργικούς, με άνετα δωμάτια προσαρμοσμένα στις ανάγκες σας, γρήγορα και με προκαθορισμένο ύψος κοστολόγησης.
Η ανακαίνιση σπιτιού δεν αποτελεί μια φθηνή και πρόχειρη λύση για τον ιδιοκτήτη, αλλά μια έξυπνη επένδυση, που με την σωστή μελέτη θα αποτελέσει την ιδανική λύση.
Η ανακαίνιση γραφείων και η ανακαίνιση καταστημάτων υλοποιείται με ταχύτητα και αξιοπιστία από οργανωμένα συνεργεία μας, ώστε να μην επηρεάζεται ο ρυθμός εργασίας της επιχείρησης με καθυστερήσεις που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη.
Τα κτίρια αποτελούν ένα μεγάλο ενεργειακό καταναλωτή, που ταυτοχρόνως διαθέτει υψηλό δυναμικό εξοικονόμησης ενέργειας.
Με τη χρήση κατάλληλων τεχνικών και οικονομικά αποτελεσματικών τεχνολογιών, είναι δυνατή η επίτευξη σημαντικής βελτίωσης της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιρίων, ως και μηδενικής, με αντίστοιχα περιβαλλοντικά και κοινωνικά οφέλη.
Το μεγαλύτερο μέρος της ενέργειας σε ένα κτίριο, καταναλώνεται για την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών του για θέρμανση και ψύξη.
Με τον όρο Ενεργειακή Αναβάθμιση κτιρίου (πολυκατοικίας, μονοκατοικίας ή διαμερίσματος) εννοούμε τις πράξεις και τις ενέργειες στις οποίες προβαίνουμε, ώστε να θωρακίσουμε ένα κτίριο έναντι των απωλειών που έχει και να το καταστήσουμε όσο το δυνατόν λιγότερο ενεργοβόρο, ελαχιστοποιώντας την ετήσια αναγκαία δαπάνη.
Πότε είναι απαραίτητο;
Κατά μία έννοια εφόσον πρόκειται για την ασφάλειά σας είναι πάντα απαραίτητο.
Σύμφωνα με το νόμο όμως είναι σίγουρα απαραίτητο στις παρακάτω περιπτώσεις:
– Σε περίπτωση αλλαγής ονόματος στη ΔΕΗ ( σε ενοικιαστήριο πχ)
– Ένταξης στο κοινωνικό τιμολόγιο
– Αλλαγή σε νυχτερινό τιμολόγιο.
– Σε οποιεσδήποτε τροποποιήσεις σχετικές με το χώρο.
– Επανασύνδεση ρεύματος
– Aνέγερσης νέας οικοδομής.
Είναι ένα πιστοποιητικό που απεικονίζει την ενεργειακή κατάταξη ενός κτιρίου ή κτιριακής μονάδας ώστε να επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ή στους ενοικιαστές του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας να συγκρίνουν και να αξιολογούν την ενεργειακή απόδοσή του. Το ΠΕΑ ισχύει για 10 έτη από την έκδοσή του.
Οι νέοι κανόνες σε σχέση με την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων, τις Ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), τη Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης (ΜΕΑ), την ενημέρωση μισθωτών – αγοραστών, αλλά και τις υποχρεώσεις μεσιτών, διαφημιστών, Τύπου και ιδιοκτητών ακινήτων για κάθε διαφημιστική καταχώρηση, που ισχύουν από 1.1.2021 αναλύονται σε εγκύκλιο (ΔΕΠΕΑ/111748/705/19.11.2020) του ΥΠΕΝ για την εφαρμογή του ν.4122/2013 για την Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων».
Υποχρέωση δήλωσης έχουν όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα με εμπράγματο ή άλλο εγγραπτέο δικαίωμα (κυριότητα, δουλεία, υποθήκη/προσημείωση, αγωγή και ανακοπή, κατάσχεση, μακροχρόνια μίσθωση, χρονομεριστική μίσθωση, χρηματοδοτική μίσθωση, μεταφορά συντελεστή δόμησης) σε ακίνητο.
Σε υποβολή δήλωσης υποχρεούνται και όσοι διαχειρίζονται ξένη περιουσία (π.χ. εκκαθαριστικής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, διαχειριστής ακινήτου κ.λπ.).
Επιπλέον, όποιος αποκτά δικαίωμα κατά την τρέχουσα, περίοδο συλλογής δηλώσεων, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση ανεξαρτήτως του αν το δικαίωμα έχει δηλωθεί από τον προηγούμενο δικαιούχο.
Τέλος, η δήλωση αφορά όλα τα ακίνητα των υπό κτηματογράφηση περιοχών, εντός και εκτός σχεδίου, είτε αστικά, είτε αγροτικά, οικοδομημένα ή όχι.
Αναλαμβάνουμε την έκδοση της βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα με το Ν. 4495/17 που απαιτείται για την σύνταξη συμβολαίου από την στιγμή που θα έχουμε στη διάθεσή μας απλά αντίγραφα των δικαιολογητικών :
- τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου
- οικοδομική άδεια & εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια του ακινήτου από το αρμόδιο Πολεοδομικό γραφείο
- νομιμοποιητικά έγγραφα ενδεχόμενης τακτοποίησης αυθαιρέτου
Σε περίπτωση που ο ενδιαφερόμενος δεν έχει στη διάθεσή του τα απαιτούμενα από την Πολεοδομία σχέδια, το γραφείο μας αναλαμβάνει τη συλλογή τους από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο.
Για εκείνες τις περιπτώσεις που σύμφωνα με το Ν. 4495/17, για το ακίνητο απαιτείται η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος, σας δίνουμε τη βεβαίωση και το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο συντάσσουμε σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ισχύουσας Νομοθεσίας, σε 2-3 ημέρες.
Νέες διατάξεις ισχύουν από 13 Μαΐου 2020 για τις εργασίες που μπορούν να γίνουν με μια «μικρή» άδεια, αυτή της Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας. Ήδη αυτές οι άδειες ισχύουν από το 2004, αλλά κατά καιρούς προστίθενται νέες εργασίες, διορθώνονται οι υφιστάμενες ή καταργούνται προβλεπόμενες εργασίες, με ταυτόχρονη αλλαγή των δικαιολογητικών που απαιτούνται για την έκδοσή τους.
- Πότε επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας;
1) σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα, σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων τα οποία έχουν εξαιρεθεί της κατεδάφισης ή έχουν υπαχθεί σε οποιονδήποτε νόμο εξαίρεσης από την κατεδάφιση
2) σε τακτοποιημένα αυθαίρετα, καθώς και σε οικόπεδα ή γήπεδα εφόσον:
α)δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις,και
β)σε οικόπεδα, γήπεδα ή κτίσματα, που δεν βρίσκονται σε δάσος, ρέμα, αιγιαλό ή παραλία, σε καθορισμένο αρχαιολογικό χώρο όπου απαγορεύεται η δόμηση, σε περιοχή απολύτου προστασίας, σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού, σε κτίρια που είναι στατικά επικίνδυνα, πριν αρθεί η επικινδυνότητα, σε τμήμα κτιρίου που έχει κατασκευαστεί μετά τη θεσμοθέτηση παρόδιας στοάς και εμπίπτει σε αυτήν, παρά το όριο διεθνών, εθνικών, επαρχιακών, δημοτικών ή κοινοτικών οδών εντός ζώνης πλάτους πενήντα τοις εκατό (50%) των οριζόμενων από τη νομοθεσία για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας.
3) σε ρυμοτομούμενα κτίρια επιτρέπεται μόνο για τις εκ του νόμου επιτρεπόμενες εργασίες σε αυτά.